Возможные риски при участии компании в строительстве жилого объекта

Реализация проекта по строительству объекта недвижимого имущества (включая, жилой объект) занимает значительное время и включает в себя, в том числе, следующие этапы:

- выбор экономически привлекательного проекта;

- получение разрешений соответствующих органов власти на реализацию проекта;

- определение схемы взаимодействия между участниками строительства (инвесторы, подрядчики, органы государственной власти) и способа финансирования строительства;

- заключение необходимых договоров, приобретение прав на земельный участок, получение исходно-разрешительной документации и т.п.;

- строительство, ввод объекта в эксплуатацию и реализация объекта недвижимого имущества (квартир).

Одним из наиболее важных договоров, создающих основу для дальнейшего строительства, является инвестиционный договор на строительство. В этой связи, одним из существенных рисков при участии компании в строительстве жилого объекта является риск расторжения инвестиционного договора или признания договора незаключенным. Данная статья содержит анализ выработанных судами подходов по данным вопросам.

Прежде всего, необходимо отметить, что инициатором расторжения инвестиционного договора или признания договора незаключенным, чаще всего, выступает местная администрация, а не инвестор. Так, например, в настоящее время Правительством Москвы принято решение о проведении сплошной инвентаризации инвестконтрактов, по результатам которой контракты либо будут продолжены, либо прекращены (http://realty.newsru.com/article/28jan2011/otmena_zastroy).

Основанием для расторжения инвестиционного договора в судебном порядке могут являться:

- существенное нарушение условий контракта;

- существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Существенное нарушение условий контракта

Анализ судебной практики позволяет сделать вывод, что определяя, является ли нарушение условий договора существенным, суды, в первую очередь, руководствуются положениями самого инвестиционного договора.
Если в договоре содержится условие о возможности расторжения договора в случае нарушения инвестором определенных обязательств, суды признают данные обязательства существенными.

Так, например, в рамках дела №А56–2257/2008 Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ) обратился с иском к строительной компании о расторжении инвестиционного договора. По условиям инвестиционного договора, строительная компания должна была осуществить реконструкцию чердака и строительство мансарды жилого дома. К моменту рассмотрения дела судом, строительной компанией была выполнена часть работ, в том числе, сданы в эксплуатацию 6 квартир из 7.

Основанием для расторжения договора являлось нарушение строительной компанией срока завершения строительно-монтажных работ, нарушение условий по страхованию и финансированию строительства объекта.
Доводы строительной компании о том, что указанные нарушения не являются существенными, были судом отклонены со ссылкой на то, что данные условия указаны в качестве существенных инвестиционным договором. Доводы строительной компании, что факт исполнения инвестиционного договора подтверждается актом приемки законченного строительством объекта, где указано о приемке в эксплуатацию квартир, также приняты судом не были. Суды указали, что материалами дела подтвержден факт незавершения значительной части строительно-монтажных работ по реконструкции чердака.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами всех инстанций, исковые требования удовлетворены в полном объеме, и инвестиционный договор был расторгнут (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 августа 2008 г. по делу №А56–2257/2008).

Практически во всех случаях, существенным нарушением условий договора суды признают нарушение срока выполнения работ по договору.

Так, в рамках дела №А70–4321/2008 Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее – Департамент) обратился с иском к строительной компании о расторжении договора инвестиций в реконструкцию муниципального имущества и взыскании убытков в размере 863648 руб. 98 коп.

Под убытками в данном случае понималась стоимость переданного строительной компании на реконструкцию муниципального имущества (здания), определенная в договоре в качестве долевого участия, вносимого Департаментом по договору.

Суды пришли к выводу, что строительная компания не исполнила свои обязательства по договору – в установленные сроки земельный участок не был выделен, проектная документация на реконструкцию для согласования не представлена; из акта обследования нежилого помещения следует, что переданное компании здание отсутствует, земельный участок обнесен забором, какие-либо работы не ведутся.

Строительная компания не предоставила доказательства осуществления ею работ по формированию границ земельного участка, направлению в департамент необходимых для оформления прав на земельный участок документов, осуществления проектирования, согласования с Департаментом проектной документации.

В этой связи, с учетом длительности просрочки исполнения обязательств исковые требования были удовлетворены в полном объеме – договор был расторгнут, и с компании были взысканы убытки (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28 апреля 2010 г. по делу).

Необходимо отметить, что в ряде случаев, суды приходят к выводу, что пропуск промежуточных сроков строительства (в случае, если окончательный срок не пропущен) не является существенным нарушением условий инвестиционного контракта.

Так, в рамках дела №А56–3851/2008, Муниципальный Совет муниципального образования муниципальный округ Невский округ (далее – Муниципальный Совет) обратился с иском к застройщику о расторжении инвестиционного контракта.

Отказывая в иске, суд пришел к выводу, что существенный характер нарушений договора застройщиком не доказан, поскольку окончательный срок завершения строительства объекта по условиям договора (октябрь 2010 года) еще не истек, сторонами в 2006–2007 годах составлялись акты, в которых фиксировалось выполнение работ по 1 и 2 этапам, на момент предъявления иска нарушение срока по данным промежуточным этапам составляло всего 4 месяца (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 сентября 2009 г. по делу №А56–3851/2008).

Зачастую просрочка в исполнении обязательств по инвестиционному договору вызвана сложностью процедур согласования исходно-разрешительной документации по строительству с органами государственной власти.

В этой связи, в случае предъявления иска о расторжении инвестиционного договора, строительные компании могут приводить довод, что просрочка вызвана не их действиями, а действиями контрагента по договору.
Однако необходимо отметить, что судебная практика по данному вопросу не является единообразной. В части случаев, суды приходят к выводу, что имеется вина администрации в просрочке исполнения договора и, соответственно, основания для расторжения договора отсутствуют.

Так, например, в деле №А43–1618/2004–3-45 Администрация Нижнего Новгорода обратилась с иском к обществу о расторжении инвестиционного контракта в связи с существенным нарушением срока исполнения договора. Отказывая в расторжении инвестиционного договора, суд пришел к выводу, что представленными в дело документами подтверждается, что общество во исполнение контракта начало работы, предусмотренные его условиями и необходимые для достижения цели договора.

Однако дальнейшее выполнение работ, предусмотренных контрактом и в определенный им срок, обществом не смогло произвести по вине истца (администрации), который в нарушение контракта не оказал обществу содействие в получении распорядительных документов, необходимых для реализации контракта, в том числе, не ответил на просьбу общества оформить исходную разрешительную документацию на реконструкцию объекта инвестирования (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27 декабря 2004 года по делу №А43–1618/2004–3–45).

В расторжении инвестиционного контракта на реставрацию памятника было отказано и при рассмотрении дела №А40–13485/09–82–156 по иску Правительства Москвы. Отказывая в иске, суд исходил из того, что просрочка в исполнении контракта была допущена по вине Правительства Москвы, поскольку в нарушение условий контракта договор аренды земельного участка был заключен со значительным пропуском срока, в связи с чем, общество не смогло приступить к выполнению работ и согласованию необходимой документации в обусловленные договором сроки. Подтверждением вины Правительства Москвы стала также переписка, из которой следовало, что общество не бездействовало, а неоднократно обращалось в соответствующие органы за разрешением вопросов оформления земельных отношений и корректировки проекта (Постановление ФАС Московского округа от 3 ноября 2009 г. №КГ–А40/11254–09–1,2,3,4 по делу №А40–13485/09–82–156).

Необходимо, однако, отметить, что в рассматриваемом выше деле дополнительным основанием для отказа в расторжении договора могло послужить то обстоятельство, что к моменту подачи иска все работы по реставрации фактически были завершены и лишь отсутствовал документ о приемке объекта в эксплуатацию.

В случае, когда строительные работы по контракту к предусмотренному сроку не выполнены, суды, чаще всего, приходят к выводу о том, что вина администрации в просрочке исполнения инвестиционного договора отсутствует.

Так, например, в деле №А56–9257/2008 Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ) обратился с иском к обществу о расторжении договора об инвестиционной деятельности в связи с нарушением срока сдачи объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 5.3 договора в качестве срока сдачи объекта в эксплуатацию было указано 31.12.1998. В дальнейшем дополнительными соглашениями от 30.04.1998, 01.08.2001, 06.04.2006 сроки сдачи Объекта в эксплуатацию продлены по 31.12.2000, по 11.07.2003, по 30.09.2006.

Общество в качестве возражений на иск приводило довод, что в невыполнении условий договора присутствует вина КУГИ, поскольку КУГИ с просрочкой исполнило обязательства по заключению договора аренды земельного участка, из-за чего, общество не имело возможности своевременно получить разрешение на строительство объекта.
Данный довод был отклонен, инвестиционный договор был расторгнут. Суды указали, что срок действия инвестиционного договора продлевался несколько раз, однако общество за десятилетний срок так не завершило строительство.

В этой связи, вина КУГИ в просрочке завершения строительства отсутствует (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25 февраля 2009 г. по делу №А56–9257/2008).

В другом деле строительная компания обратилась с иском к Правительству Москвы о внесении изменений в инвестиционный контракт о продлении срока ввода объектов инвестирования в эксплуатацию.

Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены. Однако суд апелляционной инстанции решение отменил и в удовлетворении исковых требований отказал (постановление суда апелляционной инстанции было оставлено в силе судом кассационной инстанции).

Общество приводило довод, что оно оформило всю необходимую исходно-разрешительную документацию, а просрочка в исполнении инвестиционного контракта была вызвана бездействием Правительства Москвы, которое, несмотря на неоднократные обращения общества, не выполнило свои обязательства по договору и не оформило с обществом земельные отношения.

Данный довод общества был отклонен со ссылкой, что обществом не представлены доказательства осуществления деятельности по контракту в период до 2007 года, в то время как контрактом установлен 12-месячный срок подготовительных работ с декабря 2002 года. Деятельность истца свелась только к подготовке предпроектной документации. Суды пришли к выводу, что инвестиционный договор прекратил свое действие в связи с истечением предельного срока реализации проекта и вина Правительства Москвы в просрочке отсутствует (Постановление ФАС Московского округа от 20 августа 2010 г. №КГ–А40/9049–10 по делу №А40–72797/09–157–480).

Не признают суды уважительной причиной просрочки исполнения договора и действия третьих лиц. Так, при рассмотрении дела № А41–38875/09 суд, расторгая инвестиционный договор из-за пропуска срока исполнения договора, указал следующее. Согласно ч.3 ст. 401 ГК РФ к чрезвычайным обстоятельствам, освобождающим от ответственности за нарушение обязательства, не относятся нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств (Постановление ФАС Московского округа от 12 июля 2010 г. №КГ–А41/5995–10 по делу №А41–38875/09).

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора

Существенным изменением обстоятельств, являющимся основанием для расторжения в судебном порядке инвестиционного договора, суды признают, например:

- отмену акта, на основании которого в аренду предоставлен земельный участок под строительство.

В деле №А26–2593/2007 инвестиционный контракт был расторгнут в связи с тем, что было признано недействительным Постановление, являвшееся основанием заключения договора аренды земельного участка для строительства. При этом довод строительной компании о возможности предоставления для строительства иного земельного участка под строительство был отклонен (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 октября 2008 г. по делу №А26–2593/2007).

- перемену собственника земельного участка и изменение законодательства об использовании земельного участка, предоставленного под строительство.

В деле №А41–27780/09 суды посчитали, что исполнение инвестиционного контракта невозможно, поскольку на земельный участок, предоставленный
в аренду Администрацией г. Подольска, после заключения договора было зарегистрировано право собственности Российской Федерации. Кроме того, земельный участок относится к землям лесного фонда, а законодательство о статусе земель лесного фонда и порядке их перевода в земли иных категорий изменилось и, следовательно, строительство на данном участке невозможно (Постановление ФАС Московского округа от 24 мая 2010 г. №КГ-А41/4569–10 по делу №А41–27780/09).

- невозможность принятия распорядительных актов, необходимых для реализации инвестиционного проекта.

В деле №А40–34403/09–11–346 инвестиционный контракт был расторгнут по требованию строительной компании. Судом было установлено, что на момент заключения контракта земельный участок под строительство не был свободен и подлежал освобождению в будущем.

В дальнейшем из-за невозможности корректировки границ земельного участка был сделан вывод о невозможности принятия Правительством Москвы соответствующего распорядительного документа, необходимого для реализации инвестпроекта и, на этом основании инвестиционный контракт был расторгнут (Постановление ФАС Московского округа от 18 ноября 2009 г. №КГ–А40/12318–09 по делу №А40–34403/09–11–346).

Связанными с расторжением инвестиционного договора рисками для строительной компании также могут являться:

- взыскание со строительной компании неустойки.

Так, например, в рамках дела NА56–4292/2008 со строительной компании за нарушение условий договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях был взыскан штраф в размере 1152801 руб.
Необходимо отметить, что ссылки ответчика о том, что строительство было законсервировано, а договор прекратил свое действие 30.11.2005 г. и, следовательно, основания для расторжения договора и взыскания договорной неустойки с ответчика отсутствуют, был судами отклонен.
Суды указали, что поскольку земельный участок обществом истцу не был возвращен, договор был продлен на неопределенный срок в соответствии с положениями статьи 621 ГК РФ (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.06.2009 по делу №А56–4292/2008).

- невозможность возмещения строительной компанией причиненных убытков.

Так, например, при рассмотрении дела №А40–54147/09–53–317, иск о взыскании с Правительства Москвы денежных средств в размере 756 848 320 руб. 96 коп. в связи с расторжением инвестиционного контракта был удовлетворен лишь в части взыскания 125 061 210 руб. 22 коп. Суд указал, что взысканию подлежат лишь убытки, для взыскания которых необходимо доказать в совокупности: факт причинения убытков, виновное поведение стороны по договору (неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства), причинную связь между убытками и виновным поведением контрагента по договору, а также размер причиненных убытков.
Представленные к возмещению расходы по аренде помещений, оплате заработной платы, рекламы и прочих расходов при строительстве объекта компенсации не подлежат, поскольку такие расходы относятся к обычной производственно-хозяйственной деятельностью истца, связанной с осуществлением им своей уставной деятельности, и не должны возмещаться за счет стороны по Инвестиционному контракту – Правительства Москвы.

Доводы истца, что ему причинены убытки в виде упущенной выгоды от продажи квартир и машино-мест жилого комплекса судом были отклонены со ссылкой на то, что факт и цели использования данных площадей, а также начало сроков их получения носят предположительный характер и не может являться основанием для взыскания с Правительства Москвы этих убытков (Постановление ФАС Московского округа от 13 мая 2010 г. №КГ-А40/3034–10 по делу №А40–54147/09–53–317).

Основанием для признания инвестиционного договора незаключенным может являться, в том числе:

-отсутствие в договоре всех существенных условий о предмете инвестиций.

Так, например, был признан незаключенным договор об инвестиционной деятельности из-за отсутствия соглашения об объекте капитальных вложений, поскольку в договоре не были указаны идентифицирующие признаки создаваемого путем строительства торгового павильона, в том числе, земельный участок, на котором должно осуществляться строительство (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26 января 2009 г. №Ф03–6252/2008).

В рамках другого дела, инвестиционный договор также был признан незаключенным поскольку суд пришел к выводу, что инвестиционный проект, позволяющий установить предмет договора, сторонами не утверждался; размер вложения инвестора договором не определен; не определены условия о содержании и объемах строительных работ по договору и начальный и конечный сроки работ (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.06.2009 №Ф04–3400/2009(8403-А70–44) по делу №А70–6516/5–2008).

- отсутствие в договоре обязательств Администрации по смыслу закона об инвестиционной деятельности.

Так, в рамках дела №А32–45562/2009–32/843 был признан незаключенным договор инвестирования в строительство офисного задания, заключенный между обществом и администрацией города Сочи.

Основанием для признания договора послужила формулировка пункта 2.5, согласно которому 100% общей площади объекта переходят в собственность инвестора (общества), а Администрация обязалась оказывать инвестору в рамках действующего законодательства содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию Администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта и др.

Суд указал, что принятые Администрацией обязательства по оказанию инвестору в рамках действующего законодательства содействия в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, не свидетельствуют о создании инвестору каких-либо льготных условий или защите интересов инвестора, поскольку не выходят за рамки исполнительно-распорядительных функций и публично-правовых обязанностей, подлежащих выполнению Администрацией в силу закона и безвозмездно.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что спорный договор не является договором об инвестиционной деятельности, а Администрация не является субъектом инвестиционной деятельности в том смысле, который содержится в нормах Закона об инвестиционной деятельности (Определение ВАС РФ от 14 октября 2010 г. №ВАС–13352/10).

Подводя итоги вышесказанному, для минимизации возможных рисков компании при строительстве жилого объекта целесообразно уделять большое внимание содержанию инвестиционного договора – описанию предмета инвестиций, описанию земельного участка, сроках реализации инвестпроекта.

Кроме того, в случае нарушения строительной компанией сроков строительства и возникновения спора о расторжении инвестиционного контракта, строительной компании необходимо приводить доказательства надлежащего выполнения ею всех предусмотренных законодательством процедур (подготовки необходимой документации, обращения за получением необходимых согласований в уполномоченные органы и др.), поскольку в противном случае риск расторжения инвестиционного договора является очень высоким.

(Опубликовано в информационном бюллетене "Rway")