Приобретение недвижимости: практические аспекты подготовки к сделке

Александр Ермоленко, руководитель корпоративной практики «ФБК-Право», к.ю.н.

Вознамерившись приобрести привлекательный объект или группу объектов недвижимости, покупатель задаёт себе два вопроса. Несмотря на внешнюю примитивность и кажущуюся простоту, оба эти вопроса задаются неизбежно. В них отражаются две составляющие любой сделки: что мы покупаем и как мы покупаем? Ответы на эти вопросы взаимосвязаны, диалектический парадокс заключается в том, что мы не можем ответить на первый, не ответив на второй – и наоборот.

Первая составляющая вызывает к жизни необходимость проверки объекта сделки. В качестве такового на практике, как правило, выступает либо непосредственно недвижимое имущество: земельные участки, здания, помещения в здании, либо юридическое лицо (группа лиц), владеющее интересующей нас недвижимостью.

Проверка недвижимости заключается в исследовании юридической истории объектов: правомерности постройки, реконструкции, правильности оформления прав на землю, непорочности сделок с этим имуществом, наличия/отсутствия обременений – то есть выявление любых обстоятельств, которые порождают риск изъятия актива у приобретателя, оспаривания его прав на актив или же применения административных санкций. Кроме того, при покупке здания, сооружения, незавершённого строительства или даже просто помещения в здании нелишней бывает проверка технического состояния объекта: хорошо ли построено, долго ли простоит, соблюдены ли требования строительных норм и правил. Покупка непосредственно объектов недвижимости, несмотря на сравнительную простоту структурирования такой сделки, не всегда удобна и приемлема для продавца и покупателя. Зачастую, интересующие строения не имеют надлежащего оформления, покупателя могут отпугнуть сложности с переоформлением аренды или приватизацией земельного участка, продавец в большинстве случаев озабочен объёмом налоговых обязательств при уплате полной рыночной стоимости. Может, как было отмечено, использоваться другой путь.

В случае приобретения акций или долей в компаниях, владеющих недвижимостью, появляется необходимость в более обширной документальной проверке или как это сейчас всё чаще называют «должной проверке», по-русски – due diligence. В данном случае покупка недвижимости превращается в покупку бизнеса ради недвижимости. Как следствие, процедуры проверки интересующих компаний должны включать финансовое, налоговое и юридическое исследование. Причина очевидна, при такой структуре сделки высоки риски приобретения привлекательного актива и вместе с ним целого букета проблем от недоплаченных налогов и выданных, но забытых до поры до времени поручительств по обязательствам третьих лиц до неправильного формирования уставного капитала, обязательств перед сотрудниками предприятия и неоплаченных векселей. Если такую проверку не провести – неизвестно, как выйдет дороже. При этом необходимо иметь в виду, что есть риски, от которых защититься почти невозможно. Те же векселя.

Вторая составляющая не менее важна, она зависит от решения об объекте приобретения: всё-таки сама недвижимость или акции, а также от выявленных свойств этого объекта. С появлением в процессе исследования новой информации меняется структура сделки, она подстраивается под текущую ситуацию с тем, чтобы закрыть риски продавца и покупателя, а кроме того, добиться для каждого из них наилучших условий. Невнимание к стройности самой сделки или несоответствие её структуры выявленным проблемам в дальнейшем чревато сложностями для приобретателя. Необходимость «узаконивать», проводить юридическое оформление самовольных построек при значительном количестве объектов станет в сумму, сравнимую с ценой сделки по их приобретению. Длительность переговоров или растянутость исполнения сделки по времени в качестве осложнения может иметь изменение статуса земельного участка, например, планы государства в отношении него случайно или под влиянием скрытых сил могут измениться. Отсутствие контроля за арендными платежами ещё до «закрытия» сделки при покупке, например, офисных помещений, может привести к тому, что новый собственник вынужден будет терпеть прежних арендаторов ещё длительное время – притом, бесплатно. Нежелание или невозможность использовать защитные механизмы (например, оплата частями, обратный выкуп и т.п.) при отсутствии возможности проверить юридическую историю объекта может повлечь необходимость возврата актива продавцу, что, к сожалению, не означает автоматического возврата уплаченных сумм покупателю. Перечень несчастных случаев может быть продолжен, как, впрочем, и перечень чистых сделок пусть и сложных, но благополучно проведённых ко взаимному удовольствию сторон. Все мы понимаем, что хорошая подготовка даёт, как правило, хороший результат. Из этого и нужно исходить.

на русском языке публикуется впервые