Конкурс кейсов

Оценочная деятельность
Кейс Натальи Ящинской, Елены Кольцовой и Михаила Иванова
(департамент оценки ФБК)

Наталья Ящинская - руководитель практики оценки материальных активов департамента оценки ФБК, Елена Кольцова - старший эксперт по оценке материальных активов ФБК, Михаил Иванов - специалист по оценке материальных активов ФБК.

Ситуация:

Производится оценка основных средств предприятия для цели формирования отчетности в соответствии с МСФО по состоянию на 31.12.2009 г., в состав которых входят: земельный участок, здания и сооружения, технологическое оборудование, предназначенное для производства продуктов питания, и объекты незавершенного строительства. Имущественный комплекс предприятия расположен в центральной части города (с численностью населения более 1 000 000 чел.). Окружение данного предприятия представлено многоэтажными жилыми зданиями с расположенными на 1-х этажах торговыми помещениями, административными и производственными объектами. Большая часть оборудование находится в рабочем состоянии.

 

Вопросы:
1. При проведении анализа наиболее эффективного варианта использования земельного участка (площадью 5 Га) в составе имущественного комплекса в предположении, что он не застроен, Оценщик рассматривает следующие варианты использования данного земельного участка:

• >  под размещение объектов индивидуальной жилой застройки;
• >  под размещение многоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями свободного назначения (возможно размещение торговых и офисных объектов);
• >  под размещение АЗС;
• >  под размещение производственного объекта;
• >  под размещение административного объекта.

Какой вариант использования земельного участка, по вашему мнению, будет являться наиболее эффективным.
Поясните, каким образом можно выбрать вариант наиболее эффективного использования земельного участка в предположении отсутствия улучшений?

 

2. При анализе документов, предоставленных предприятием, и осуществлении осмотра была выявлена следующая ситуация:

• >  среди оцениваемых объектов было выявлено административное здание, право собственности на которое не было зарегистрировано, но числящееся в составе основных средств предприятия на 01 счете по состоянию на 31.12.09 г. Как, по Вашему мнению, может ли данный объект быть признан активом (основным средством) и быть оценен Оценщиком по справедливой стоимости?
• >  среди объектов предприятия был выявлен объект, поставленный на баланс после даты оценки, но приобретенный 31.12.2009 г. (есть договор купли-продажи, датированный 31.12.2009 г., но нет Свидетельства на право собственности). Как, по Вашему мнению, может ли данный объект быть признан активом (основным средством) и быть оценен Оценщиком по справедливой стоимости?

 

3. При определении рыночной стоимости объекта, не завершенного строительством, от предприятия получена информация, что в здании осталось закончить внутренние отделочные работы примерно на 65% площади здания, равной 450 кв. м, после чего здание возможно ввести в эксплуатацию. Помимо этого оценщику известны следующие данные:
Стоимость строительства здания под ключ – 7 000 000 руб.;
Затраты на осуществление отделки – 1 000 руб./кв.м.;
Общая площадь земельного участка – 5 Га;
Общая площадь строений, расположенных на участке – 3 000 кв.м.
Каким образом, по вашему мнению, на основании этих данных можно произвести расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

 

4. При оценке оборудования Оценщик столкнулся с необходимостью оценить демонтированный трансформатор ТМ-1800/10, 1995 года выпуска, находящийся в рабочем состоянии. Проведя анализ рынка, Оценщик выяснил, что трансформаторы данной мощности были сняты с производства, но обнаружил предложения о продаже новых трансформаторов ТМ-1000/10 стоимостью 400 000 руб. (с НДС) ТМ-1250/10 стоимостью 480 000 руб. (без НДС) и ТМ-2000/10 стоимостью 900 000 руб. (с НДС), аналогичного конструктивного исполнения. Какова рыночная стоимость оцениваемого трансформатора по состоянию на текущую дату (цены объектов-аналогов на 31.12.2009 г., срок службы трансформатора принять равным 25 годам)?

 

5. Для расчета рыночной стоимости смонтированного станка в рамках затратного подхода необходимо ли начислять накопленный износ на сопутствующие затраты (доставка, монтаж, пуско-наладочные работы), либо начислять износ только на стоимость нового станка, а затем дополнительно добавлять сопутствующие затраты. Обоснуйте пожалуйста Ваше мнение.

 

6. По территории участка предприятия проходит магистральный газопровод высокого давления. Каким образом Оценщик может учесть при оценке данного земельного участка имеющееся обременение (газопровод).

 

7. Оценщик произвел оценку части зданий и сооружений завода затратным подходом. Должен ли Оценщик учитывать прибыль предпринимателя при расчете таких объектов (котельные, насосные, заборы, дороги)?
Аргументируйте свою позицию.